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物业管理的基本常识简介

发布时间:2018年6月25日 深圳房地产争议代理律师  
  物业管理知识  维修基金,是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字(1998)7号)的规定,接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金。
  ◆ 物业管理公司应履行哪些义务和责任?
  物业管理企业受管委会及房产消费者的委托,承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。
  物业管理公司应承担的义务包括:
  1.全面履行物业管理合同,对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮,承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。
  2.接受物业管理委员会和居民的监督。
  3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。
  4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。
  5.发现违反法律、法规和规章的行为,要及时向有关行政管理机关报告。
  有关物业管理公司应根据国家规定,结合管辖小区实行情况,制定较具体的义务和责任条款并公之于众,以方便房产消费者的了解和监督。
  ◆ 业主、物业管理公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理?
  业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用3%的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
  物业管理企业违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。
  业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反条例,市房地产局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  ◆ 业主大会的职责和职权是什么?
  业主大会或者业主代表大会行使下列职权:
  (1) 选举、罢免业主委员会委员; (2) 审议通过业主委员会章程和业主公约; (3) 听取和审议物业管理服务工作报告; (4) 决定物业管理的其他重大事项。
  据此规定,有关方面经测算后得出,一套60平方米的多层住宅,若不包括大修费,每户每年交纳物业管理约850元,其中住户个人交纳108,每月9元,产权人分担724元,每月62元;同样面积的高层住宅,每户每年交纳物业管理费约1414元,其中住户个人交纳108元,每月9元,产权人分担1306元,每月109元。
  故此,购买房改房的职工只需按暂行办法中规定的收费标准,交纳其中的住户个人交费项目。该项费用包括装修房屋垃圾外运费、保洁费各项费用统收服务费、车辆存车费和机动车丰车费等。其中的常规性收费,包括保洁费(3元/户)、保安费(5元/户)和各项费用统收服务费(1元/户),一般每户每月为9元,全年108元。
  ◆ 公有住宅售后管理服务费收取有什么规定?
  公有住宅售后管理服务费与商品房的物业管理费不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物价局的规定,公有住宅售后管理服务费的收费标准是: (1) 居住用房的管理费:多层住宅每户每月4.5-7.5元;高层住宅每户每月5-10元。
  具体收费档次划分,在此幅度内由业主委员会同所委托的物业管理单位商定。
  (2) 高层住宅电梯、水泵运行费:
  (一)物业管理的基本概念
  所谓物业管理,是指经营人受物业产权人和使用人的委托,按照国家法律和合同契约的规定,对被委托的物业行使管理权,以经济手段管理物业,并运用现代管理科学,先进的维护养护技术和先进的服务手段,为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务,以满足使用者不同层次的需求,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
  (二)物业管理的基本原则
  权力界定原则 业主至上原则 统一管理原则 经济合理原则 专业化服务原则 权责明确原则 超前管理原则 公平竞争原则
  (三)物业管理的目标
  对物业实行企业化、经营化管理,就是为了克服旧体制的弊端,最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说,是为了实现下述目标: 创造安全、舒适、和谐的居住环境; 发挥物业最大的使用价值; 使物业尽可能保值、增值。
  (四)物业管理涉及的组织
  1.业主大会
  业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。 按照有关规定,业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。 业主大会的职权包括: 选举、罢免管委会的组成人员。 监督管委会的工作。 听取和审查管委会的工作报告。 决定物业内关于业主利益的重大事项。 修改业主公约。 改变和撤销管委会不适当的决定。 批准管委会章程。
  2.管委会
  管委会是物业管理委员会的简称,是在房地产行政主管部门指导下,由物业内的业主和使用人选举的代表组成,代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。 3.物业管理企业 物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托,承担居住小区的物业管理。



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