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房地产开发投资风险分析

发布时间:2018年4月3日 大连专业房地产纠纷律师  
房地产是一种既能保值又能增值的不动产。它的优势在于:

一、土地的有限性决定了土地供给的无弹性需求不断增长,土地供不应求,其结果就是价格上涨。社会经济越发展,房地产价格上涨就越高。

二、房地产价格较货币坚挺,基本不受通货膨胀的影响

三、房地产的不可移动性显示其比其他有价物品安全

四、房地产可以通过抵押、投保来避免损失、盘活资产李先生受房地产投资成功的感染,决定把所有积蓄投入到房地产中,他认为我国目前正大力发展房地产业,所以投资房地产风险最小。

李先生投资之前若仔细了解一下东南亚的金融危机和海南早期的“房地产热”,他就不会头脑发热了。金融危机前泰国曾出现了大量贷款建房,房价飞涨,而当金融危机爆发,一旦其偿还能力出现问题,则出现了连锁反应,银行倒闭、楼价下跌、货币贬值……泡沫经济随之瓦解。我国的海南省在开创初期,倒卖土地,大炒房地产,结果一旦风吹草动,房地产价格狂泻不止,大伤经济发展元气,投资者损失惨重。

房地产投资前首先要权衡利弊。它的劣势在于①套现难:②时间周期长;③信息难:④成交场所难;⑤所用资金大;⑥价值差异大;⑦市场走势难把握。具体来说可分解成以下几个方面的风险:

一、市场风险

房地产开发销售存在时间差,如一哄而上,很可能造成价格大跌。如目前房改房、公房大量出售带来的投资影晌,再如一旦投资者急需用钱,也不可能像其他商品投资一样,迅速转手变现。

防范对策:投资房地产时,要寻找既能使用又能获得收益的房屋。即在出租的同时,寻找合适的卖点。如果整个经济衰退,则消费减少,社会购买力减小,失业人数增多,供应大于需求。房地产虽然能保值,但价格也必然下跌。

防范对策:购买优质、有价值的房地产。

二、利率风险

如果利率上调,购买者则要考虑投资利息损失,分期付款或抵押贷款者可能背上高额利息。如果还不上,所购物业有被拍卖的可能。如果房地产不能折抵贷款及利息了,购买者还可能欠债。

防范对策:根据收入状况和偿还能力给自己定一个利率涨幅心理界线,如果分期付救在心理界线附近,则可考虑出局。

三、意外风险

这里可分为意外自然风险和意外政策风险。意外自然风险是指破坏房地产价值的意外自然界状况,如地震、水灾、火灾等。意外政策风险主要是指政府有关政策的变化,如所购房屋位于旧城区,随时面临拆迁改造的可能。

防范对策:投保或测算自己拆迁还房后的利益同现实投资的对比。

房地产投资者如审慎投资,具体问题具体分析,就会真正享受到房地产投资的乐趣。