北京最好的房产律师靳双权解析一件央产房买卖合同纠纷

北京最好的房产律师靳双权解析一件央产房买卖合同纠纷来源：靳双权时间：2016-04-19 09:46:45 为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。本文系房产律师靳双权原创，转载请注明出处。 案件介绍:2015年3月13日，刘琦和黄厘子签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定：刘琦将位于北京市海淀区的诉争房屋出售给黄厘子，房屋成交价格为250万元，屋内的家具家电和其他装修等作价16万。关于付款方式双方约定买受人向出卖人支付定金17.5万元，定金直接支付给出卖人。剩余房款若全部或部分通过资金监管账户划转，双方应签订相关协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构依照其规定将部分房款直接支付给出卖人，贷款数额175万。若买受人因自身原因没有获得贷款批准的（包括贷款没有获批和未依照前述贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款批准，买受人负担这期间所发生的及将要产生的各项费用。同日，双方签订了补充协议，双方在该协议中约定乙方在2015年3月13日向甲方支付定金17.5万元，乙方支付首付款时，该定金视作首付款的一部分。关于首付款，双方约定乙方应在过户前一个工作日内将第一笔首付款75万用建委资金监管的方式支付给甲方。关于购房贷款，双方约定甲乙双方应当在丙方通知甲乙双方之日起三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方约定再批贷后三个工作日内，共同办理过户手续。关于违约责任，双方在该补充协议中约定：一、甲乙双方中任何一方逾期履行补充协议所约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。二、乙方出现下列情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需资料不完整或者不真实、无效的，导致无法办理过户手续的；2、拒绝购买房屋的；3、逾期履行本补充协议约定义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，一方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%的标准向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方收取费用不退。双方还约定了其他事项，签约当日乙方向甲方支付购房定金2万元，在2015年3月20日前补交15.5万，定金总计17.5万。乙方应当配合甲方办理央产房上市交易手续。合同签抵之日，黄厘子支付了定金2万，但其未依照合同约定在3月20日前支付剩余定金，因需要办理央产房上市手续，刘琦在2015年3月23日同意黄厘子在央产房手续办下后在支付剩余定金。后双方因合同履行问题发生纠纷，刘琦将黄厘子起诉至法院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求黄厘子支付54万元的违约金。 庭审过程：法院在庭审中经询问得知，2015年3月27日黄厘子曾与刘琦的丈夫通过电话协商变更贷款方式，刘琦丈夫表明态度要求尽快得到房款，双方就变更贷款方式没有协商一致。当晚，刘琦给黄厘子发微信，告知其把没有支付的定金打到其给黄厘子发过去的工行卡号内。黄厘子则表示三方应签订补充协议，并确认房屋可以交易后再继续履行合约。3月30日，刘琦办理完央产房上市交易手续，并将该消息告知了中介，中介获悉后，将复印件发给了黄厘子，黄厘子表示有异议，没有支付剩余定金。4月1日，黄厘子向刘琦发短信，希望继续履行合同，刘琦表示希望尊重三房所签订的合同。经询问中介公司，法院得知中介曾发函要求黄厘子在3月20日18点前支付剩余定金；4月2日中介公司再次发函要求黄厘子在4月4日24时前支付定金。但其均未在指定日期内支付定金。4月20日、21日，黄厘子和中介公司经理联系，就贷款方式和中介沟通，中介表示业主已经起诉。庭审进行时，中介公司的工作人员作证，证明卖方在签约前说过用款非常着急，要求买方全款或者商贷。黄厘子认可之后双方才签订的房屋买卖合同。之后黄厘子提出要求变更贷款方式为组合贷，中介表示要求征求出卖人同意。黄厘子对于证人证言有异议，认为合同中确定为商贷，但不知情，主张合同有重大瑕疵。法院庭审中，黄厘子对刘琦主张的违约金有异议，表示要求调低违约金。刘琦认可房屋短期内有上涨，但主张因黄厘子违约导致其遭受损失，并提供在美国购房合同和证人高轶琛证言。黄厘子不予认可。本案庭审中，刘琦已经将该房屋售予他人，并在2015年8月20日完成了网签手续，房屋价格250万。 审判结果：海淀区人民法院经审理后判决：一、解除双方所签合同和补充协议。二、黄厘子于判决生效后7日内支付刘琦违约金6万元，其中已经支付的2万元定金折抵，黄厘子再支付4万。 北京最好的房产律师靳双权案件点评：北京最好的房产律师靳双权认为，刘琦、黄厘子和中介公司所签订的房屋买卖合同及补充协议系三方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，合同中约定黄厘子向刘琦支付定金，其中2万元已经在合同签订之日支付，剩余的15.5万元应当在2015年3月13日前支付。后经刘琦认可，同意了黄厘子延期支付定金，即在办理完毕央产房上市交易手续后支付。在刘琦办理完毕央产房上市交易手续之后，经中介公司通知，黄厘子已经知晓了该事项，就应当及时向刘琦支付剩余定金。但是黄厘子经中介多次催告仍未支付定金。定金是担保债务旅行的方式，虽然具有实践性的特点，但在买卖双方将定金支付方式列为合同条款后，既具有约束性，买方不及时支付定金，就应当承担违约责任。黄厘子主张合同存在重大瑕疵，并对中介公司的服务持有异议，但均不构成其迟延履行支付定金的免责事由。黄厘子称其一直主张继续履行合同，但与其拒绝交付定金的行为相悖，且根据其与刘琦的短信、微信及和中介公司的来往短信，均可证明黄厘子主张变更贷款方式，但就此没有和刘琦协商一致。此时黄厘子仍旧不支付定金，其行为已经表明了其不履行合同的主要义务。刘琦据此要求解除合同，有事实和法律依据，因此法院应当对刘琦要求解除合同并支付违约金的诉讼请求予以支持。关于黄厘子主张的违约金过高一节，刘琦主张该房屋在短期内价格有上涨，但其没有提供证据充分证明因黄厘子的违约行为导致其遭受损失，且法院考虑到其在诉讼过程中，双方买卖合同没有依法解除的情况下，将诉争房屋另行出售给了他人，其也存在一定过错，因此黄厘子申请调低双方违约金数额的请求法院予以了支持。综上，法院的判决是正确的。 律师提示：二手房交易纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。靳双权律师曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索 来了解更多资讯。