房屋租赁合同解除纠纷的法律分析
房屋租赁合同什么情况下可解除，本文分析了房屋租赁合同解除的法律意义，在审理此类案件时需要仔细分析合同解除双方的责任。
房屋租赁合同一经订立，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件下，权利方可以提出解除合同。
房屋租赁合同可解除的情形大致有如下几种：
1、经双方协商一致，可以解除合同。
2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
7、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
房屋租赁合同解除的法律分析
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称“合同法解释二”)出台后备受关注。2009年7月12日，长宁区法院邹碧华院长受市律协邀请，假座云峰剧场就合同法解释二为律师们举办了一场质量极高的讲座。当时会场座无虚席，会后仍有许多律师上台提问。从一定程度上说明了合同法解释二的重要性和社会关注度。
在讲座中邹院长花了大笔墨在合同解除这一部分。依照《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同法解释二第二十四条对该条作出进一步解释，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”
从上述规定，我们可以得出一个结论，就是“合同自解除通知到达对方时解除，但对方当事人有权在三个月内起诉确认合同解除无效。”这样，就产生了两个问题：
1、如果合同自解除通知到达时生效，那么主张合同解除的一方能否立即进一步主张因合同解除而产生的后续权利(以下简称“后续权利”)，比如在租赁合同中，出租人向承租方发出合同解除通知后，在承租方向法院起诉要求确认解除合同无效之前，出租方是否可以要求承租方立即搬离房屋?
2、如果合同解除一方这种后续权利存在的话，对方当事人是否有权以三个月期限未过为由，对合同解除方的后续权利予以抗辩?还是拿这个租赁合同纠纷为例，承租方在接到出租方解除合同通知后，正在着手准备向法院起诉，要求确认合同解除无效，但出租方在承租方向法院起诉前，以合同已经解除为由，向法院起诉要求承租方搬离，法院是否应予支持?承租方可否以三个月期限尚未届满为由，进行抗辩?
上述两个问题，合同法解释二均未回答，但实践中，这类案件已有发生。
大家都知道，在合同法实施以前，一方当事人要求解除合同，对方当事人有异议的，一般是由合同解除方向法院提起诉讼，要求法院确认合同已经解除，并同时主张其后续权利。也就是说，未经法院判决确认，一方当事人即使向对方当事人发出解除合同的通知，在实体权利上并不具备现实意义。如果出租方向承租方发出解除合同通知，而承租人对解除合同有异议，甚至承租方都无需提出异议，只要不搬离房屋，出租方仍然无法实现收回房屋的权利，出租方必须向法院起诉，要求确认合同解除，并且诉请判令承租方搬离房屋，才能够通过法院判决确认，实现自己的实体权利。
合同法实施后，在很长一段时间，合同解除方仍然沿袭着原来的做法，通过向法院起诉确认合同已经解除。但随着对合同法学习的深入，许多律师开始建议当事人不再向法院起诉确认合同解除，而直接按照合同法字面上的理解，以通知方式解除合同，并进而向法院起诉，要求行使合同解除后的后续权利。他们的理由也十分简单，就是根据合同法规定，解除合同通知到对方，合同即已经解除，当事人无须再向法院申请确认合同解除。他们进一步认为，既然当解除通知到达对方时，合同已经解除，则合同解除方就有权立即向法院起诉要求行使因合同解除而产生的后续权利。在这种情况下，就这类案件的审理就陷入了两难的境地，同时也对合同法提出了挑战，即要保护合同解除方解除合同的权利，就剥夺了对方当事人三个起诉的诉权;要保护对方当事人三个月起诉的诉权，就剥夺了合同解除方解除合同的权利。
从本人对合同法解释二的理解看，应该倾向于保护对方当事人三个月的诉权，理由如下：
1、一方当事人以解除通知到达对方即合同解除，不利于维护交易行为的稳定性。
随时我国经济建设的发展以及经济全球化的深入，人们经济行为经常会受到市场变化的影响，而且这种市场变化，在市场经济体制和全球化经济的环境，是经常发生，甚至是剧烈变动的。因此，如果任何一方当事人仅以一纸通知，即能解除合同，并不有利于此_文_来_源_于_贵.州.学.习.网 http://www.gzu521.com ] 维护稳定经济行为和交易状态。在房屋租赁合同中，由于房屋价格的波动，带动了租金市场价格的波动。租金上涨时，出租方往往希望上调租金，若不能实现，极容易根据合同法规定，单方解除合同;租金下跌时，承租方往往希望调低租金，当不能实现时，承租方也可能以一纸通知，解除合同。无论从哪个角度考虑，单方以一纸通知即能解除合同，不符合交易稳定性的要求。
2、合同法规定的解除通知到达对方时合同解除是有条件。
《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”这条规定，从立法本意上，赋予了对方当事人对合同解除的抗辩权，使合同是否解除处于不确定或不稳定状态。
在合同法解释二出台前，对于对方当事人行使诉权要求法院确认解除合同无效的期限并未明确，一般理解上，适用民法通则规定的两年诉讼时效。但如果适用民法通则的两年诉讼时效，显然会造成合同解除的效力长期处于不确定状态，并不利于保护合同解除方的合法权益。因此，合同法解释二第二十四条对该条作出进一步解释，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”这一规定，大大缩短了对方当事人行使诉权要求确认合同解除无效的期限。
但反过来讲，也正是因为合同法解释二大大缩短了对方当事人行使诉权要求确认合同解除无效的期限，也同时说明合同解释二认可了合同解除方需要等待三个月，才能最终确定合同是否已经解除。也就是说，在这三个期间内，合同是否已经解除属于效力待定状态。否则，合同法解释二就没有必要将对方行使诉权要求确认解除合同无效的期限从两年缩短到三个月。
3、给予三个月期间，可以避免当事人草率和仓促起诉
现代社会经济关系错综复杂，如果规定一方当事人解除合同通知到达对方即合同解除，可能会造成双方当事人都以最快的速度向法院起诉。对于合同解除方来说，他们可能会赶在对方当事人起诉要求确认合同解除无效前，以最快的速度向法院起诉;而对方当事人由于担心合同解除通知到达后，合同解除方会马上起诉要求行使后续权利，他们也会以最快速度赶在合同解除方起诉行使后续权利前，向法院起诉要求确认合同解除无效。因此，这可能会造成当事人草率和仓促起诉，而不能很好地维护自身合法权益。特别是对于对方当事人，可能对于合同解除方解除合同的行为并没有思想准备，而合同解除方完全可以在准备解除通知时，同时准备起诉行使后续权利，这样，对方当事人即使再快，可能也赶不及在合同解除方起诉行使后续权利前起诉要求确认合同解除无效，这样，对对方当事人显然也是不公平的。
综上所述，笔者认为，在司法实践中，应当充分考虑和平衡合同解除方和对方当事人的权利和义务。特别是在房屋租赁合同纠纷中，当出租方向承租方发出通知解除租赁合同后，又立即向法院起诉要求承租方搬离的。由于承租人尚有三个月时间可以起诉要求确认解除合同无效，因此，法院可以在庭上告知承租人有权在三个月(从解除合同通知到达的第二天开始起算)向法院起诉确认解除合同，若承租方既不反诉，亦未在三个月内向法院提起诉讼的，法院则应当以合同解除已经生效为由，不再审查出租方解除合同是否有效，而直接审查出租方的后续权利主张是否符合法律规定。当然在这种情况下，法院就合同解除方起诉行使后续权利的案件就无法马上判决结案，而需要等等至三个月届满后，再行判决。如果在三个月期限内，对方当事人起诉要求确认合同解除无效的，则合同解除方起诉行使后续权利的案件就需要中止审理，待对方当事人起诉要求确认合同解除无效的案件审理终结判决生效后，才能恢复审理。
