住宅用房屋租赁承租人应注意的问题

北京华伦律师事务所 陈林 （13683565556）

当前房屋租赁市场存在诸多问题，虽经大力整治，有所改善，但仍有许多问题无法通过行政手段解决，还需承租人在签订租赁合同时提高防范意识。

承租人在承租住宅用房屋时，应注意以下几个方面的问题：

1. 注意房屋是否可以出租。依建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。承租人在确定租房前应对出租是否具有以上所列的九种不得出租的情形。

2. 出租人是否有权出租。即核查出租人是否具有对出租的所有权或处分权。可通过查验房产证，身份证等方式对出租人进行核查，必要时可去房屋管理部门进行核查。对非所有人出租房屋的，应备加小心。

3. 注意租赁合同内容。租赁合同是在出现租赁纠纷时，确定租赁双方权利义务最关键的证据。承租人对租赁合同的内容进行认真的审查。当地的房管部门常备有租赁合同的范本，但范本针对性不强，不能适应各种情况。房屋租赁合同的条款一般包括：当事人姓名或名称及住所、标的物、租赁用途、租赁期限、租金、修缮责任、变更与解除合同的条件和争议解决方式等的约定。实践中，个人之间的房屋应特别注意违约责任的确定，一定要明确具体、具有可操作性。还要注意水、电、煤气等入住时数据的确定及交费方式的确定、押金（保证金）用途的约定等。

4. 与中介签订合同应特别慎重。中介公司的租房合同一般都是由专业律师所书写并经长时实践检验，会最大限度的维护其自身的权益，而作为承租人一般很少有人对房屋租赁有较深的研究。对于租赁合同中，可能存在的法律风险，承租人很难作出全面而准确的预测，出现纠纷时其权益也因为有合同的存在，而很难得到有效的保护。

5. 出现纠纷时，应及早解决。合同在履行过程中，因各种各样的原因而出现纠纷是正常的。对于出现的问题，要设法尽快地去解决。此处要特别提醒承租双方的是：民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金适用一年的诉讼时效。对于此条款《民法通则》第一百三十六条第三项作出了狭义的解释，即只有在承租人占有出租物而延付或拒付租金时，才应适用一年的诉讼时效，如果出租人与承租人已终止了租赁合同关系并就租金的数额达成一致，此时就不应再适用一年的诉讼时效，而应适用两年的一般诉讼时效。