业主已赎楼，买方毁约不买，后果很严重！

发布时间：2017年1月23日大连专业房地产纠纷律师

    业主已赎楼，买方毁约不买，后果很严重！
    案情简介：2010年3月，业主a与买方b签订二手房买卖合同，以人民币200万元的价格转让深圳市南山区的某房产。合同签署后，b支付给a定金10万元，a委托担保公司将房产证赎出。期间，新“国十条”出台，b预计房价会跌，于是毁约不买。为了此次房产交易，a向银行申请了赎楼贷款，将房产证赎出。由于b毁约不买，导致a无法收到买方按揭贷款以偿还赎楼贷款。加之与担保公司有书面委托合同，楼市观望期该房产暂时又出售不出去，目前a不得不将再将房产证抵押，并向银行申请一笔消费贷款，以偿还所欠赎楼贷款。而该笔消费贷款执行1.1倍利率，与a原来供楼的7折利率按揭贷款相比，利息相差40余万元！由于与b协商不成，目前a准备向法院起诉。
    律师意见：
    本案鉴于业主a已赎楼，此时，买方如毁约不买，后果很严重，赔偿金额很可能超过房价的20%！
    我国民法及合同法对于民事违约行为的赔偿原则是填平原则，即守约方有多少损失违约方就应当赔偿多少损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
    本案业主a遭受的贷款利息损失（包括多支付给银行的利息损失、短期贷款利息损失等均是因b的违约行为所导致），a有权要求b予以赔偿。并且，这些损失金额将超过房价的20%！
    法院是否支持20%违约金？
    很多买方都向我们咨询，如果我违约不买是否只需要被没收定金就行了？卖方是否有权我按照房价的20%赔偿？法院是否支持20%的违约金？
    在这里，本律师认为，就本案而言，鉴于a的实际损失已经超过房价的20%，如果a起诉到法院，法院支持的赔偿额极有可能超过房价20%！因为《合同法》第一百一十四条明确规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。