房屋租赁的法律特征是什么？

    （1）房屋所有权与使用权的分离。
    （2）出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托代理人。
    （3）出租人转让房屋的使用权，承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权与收益权。
    （4）租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。
    （5）租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务，并履行登记备案手续。