深圳房地产律师案例评析之一:商品房预售广告的性质和效力

深圳房地产律师案例评析之一

◎深圳房地产律师商品房预售广告的性质和效力案例

孙某与湖南福强房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案

2011年，福强房地产开发公司通过电视、广播电台、网络、报纸等大量宣传资料，宣传其开发的阳光海岸商品房有：（1）16000平方米的广场；（2）12933平方米的水面；（3）218个车位；（4）91108.9平方米的绿地等.孙某基于该商品房周围的环境及停车场设施等,遂与福强公司签署了《商品房预售合同》购买其开发建设的阳光海岸商品房。商品房实际交付时，阳光海岸的广场实际只有3112.23平方米,水面只有788.16平方米,车位只有46个，公共绿地及假山景观只有5671.3平方米，与福强公司宣传内容出入甚大，孙某认为其权益受到了侵害，于2014年9月12日向法院提起诉讼，要求福强公司赔偿其违约给自已造成的损失9.1万元。

本案争议焦点：

商品房销售广告的性质。

裁判结果：

受诉法院认为：福强房地产开发公司在电视、广播电台、网络、报纸等媒体上宣传的内容具体明确，有具体的技术数据，其广告内容应视为要约，其交付的商品房没有达到广告宣传承诺的环境布局面积和车位数量，应承担违约责任。据此，判决福强公司赔偿孙某损失。

深圳房地产律师评析意见：

商品房销售广告是指房地产开发企业，房地产权利人或房地产中介服务机构利用报纸、期刊或电视广播及户外建筑物、构筑物等物体上发布的以商品房销售为内容的广告。《合同法》第15条第2款规定：商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案销售广告中的内容，无论是广场、水面、绿地面积和停车位均属于所售商品房的周边环境及配套设施，且有具体的数据支持，可认为广告内容具体明确，孙某基于广告所体现内容能满足其生活需要，而与福强公司订立预售合同，广告内容对孙某与福强公司订立商品房预售合同有重大影响，应视为合同内容，福强公司违反广告内容的约定，应承担违约责任。故法院判决正确。【深圳房地产律师案例评析之一】