商品房预售的概念和特征

◎深圳房产律师向你介绍商品房预售的概念和特征。

在法律规范层面上，《商品房销售管理办法》和修正后的《城市商品房预售管理办法》均对商品房预售作了明确的规定。

商品房预售，是指房地产开发企业（出卖人，也称预售人）将正在建设中的商品房，预先出售给买受人（预购人），并由买受人支付定金或房价款的行为。深圳房产律师网综合林先生的观点，其特征如下：

1、               商品房的预售具有较强的国家干预性。法律对预售人的资

格、预售的条件等内容均进行了必要的法律规制，体现了较强的国家干预性。如预售主体的资格限制，实行商品房预售合同备案登记制度，商品房预售的价格申报登记制度、商品房预售权属登记制度、商品房预售款项专用制度等。

2、商品房的预售周期长、风险大。由于商品房预售的标的是在建而未俊工的商品房，而大多数预售房买卖的履行期限多在一两年之间，有的甚至更长。在履行期间，预售房交易行为要受到各个时期经济宏观政策的调控的影响和土地、建筑材料市场价格涨跌幅度的影响，因而交易当事人都要承担较大的市场风险。预售人和预购人可能会面临房屋无法按期、按质量交付的风险。

3、商品房预售的法律关系较为复杂。由于商品房预售是一种远期的商品房交易行为，除了预售人和预购人之间的预售合同关系外，还涉及预售人与工程承包商的法律关系；如银行为预售合同当事人提供“按揭”，则银行与预售人、预购人则形成贷款与抵押相结合的法律关系；如预购人转让预售房屋，则其与受让人形成以预售房屋为交易标的的法律关系。深圳房产律师网2016年3月17日