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李福霞律师，厦门房产纠纷律师，现执业于辽宁大东律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
最近几年流行;众筹;，众筹买房是什么以投资为目的，多人凑齐房款，以一个人的名义购房，获利后按出资比例分成。而这种众筹买房有什么法律风险提醒您，房屋实际出资人有风险和名义购房人有风险，具体内容将在下文为您一一介绍。
所谓众筹买房是指以投资或投机为目的，多人凑齐房款或首付款，共同签订合同，在合同中约定以其中一名出资人名义购房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例或其他方式分成，以降低投资或规避政府限购、贷款政策。在实际操作中，名义购房人一般为支付能力有限但具有购房资格的;出资者;，相较于实际出资者的货币出资方式，名义购房人通常以自己的购房资格或贷款资质作为出资方式。
;众筹买房;的法律风险
一是房屋实际出资人的风险。
因实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件，这就造成了房屋实际出资人和名义购房人之间的纠纷。为此，众筹买房交易中，房屋实际出资人主要存在以下风险：若名义购房人未按照先前签订的众筹购房合同约定时间售房，而是私下将房产进行出售，并完成过户交易，实际出资人只能要求名义购房人承担违约、损害赔偿。若名义购房人对外负有债务，经过司法执行程序后，所购房屋可能被查封或拍卖，导致实际出资人也仅能向名义购房人主张赔偿。若名义购房人死亡，由于继承人不知晓名义购房人与实际出资人的合同关系，房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人所继承，从而使得实际出资购房者与名义购房人的继承人之间产生纠纷。众筹买房交易中，因买房出资人众多，在具体操作中亦会因抛售时间点和抛售价格的争议产生纠纷，致使合同目的无法实现。另外，在实际操作中，众筹买房的实际出资人一般为朋友或亲属关系，有的仅达成口头协议，一旦名义购房人反悔，实际出资人很难举证证明其对房屋的出资事实。若认定为借贷关系，会造成实际出资人的预期损失。
二是名义购房人的风险。
因在房产登记簿上或贷款合同中仅显示名义购房人的信息，为此，在;众筹买房;中名义购房人也会因实际出资人在抛售时间或抛售价格事宜上产生争议，给自己带了一些风险。如名义购房人代表;众筹买房;中的实际出资人以自己名义购房或进行按揭贷款时会在房屋产权登记部门留下相应购房记录，在银行也有按揭贷款的征信记录，如果出资人没有按照众筹购房协议约定偿还贷款，有可能使名义购房人的个人资信受损。另外，若房产未达到抛售条件，导致房屋长时间未能抛售，在一定程度上占用了名义购房人的购房资格，阻碍了名义购房人的后续购房需求。若名义购房人按照众筹合同约定抛售房屋，并对外与买受人签订房屋买卖合同，后续若在房屋买卖合同履行中与买受人产生纠纷，买受人追责的主体仅限于名义购房人，名义购房人需要对外独立承担，在承担后方享有向各实际出资人行使追偿的权利，在一定程度上也加大了自行追责的风险。
借名购房法律问题如何进行研究从借名购房的原因分析、借名购房所产生的法律问题、借名购房中双方当事人所面临的风险、借名购房法律风险防范等。
借名购房，顾名思义，即是购房人作为实际出资人购买房屋，登记于他人名下，但所有权仍属于出资人的情形。
一、借名购房的原因分析
购房人需以他人名义买房，主要有如下原因：
1、规避法律、政策的限制性规定。
为了改善城市低收入居民的居住条件，在城市商品房之外，政府实施保障性安居工程，建设了包括廉租房、经济适用房等在内的特殊住房。中央财政对保障性住房投入了大额的专项财政补贴，这是政府为城市低收入居民所提供的一项特殊的社会福利政策，故保障性住房的购房者需要具备特殊的条件，对其有严格的资格审核。除此之外，面对当前房价高涨等具体情况，一些房价过高的城市为彻底遏制房地产行业的投机和过度投资，在2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，先后有46个重点城市实施了基本限购令，根据购房者户籍和家庭单位对其购房数量进行限制，以期购房需求和房价回到理性合理和可支撑的水平。基于上述政策等，很多购房者为了获得购房资格，采取了借名购房的方式，以享受国家为特殊人群提供的福利，或规避政策的限制性规定。
2、贪图特殊的身份或条件所享有的便利、优惠。
如单位集资建房，通常只面向单位员工出售，或是单位员工购买的价格远低于市场价格；又如开发商销售手段，只面向小区业主销售停车用房，或是采取抽签排序选房的方式销售房屋并不允许转让抽签序号；再如公积金贷款，或其他商业贷款，要求贷款人必须具备某些资格条件或是信用等级；等其他情形。购房者通常为了享有这些特殊身份或条件所带来的购房优惠、便利而采取借名购房的方式以他人名义购房。
3、转移财产、逃避债务。
债务人到期不履行法律文书所确定的债务，债权人可申请法院强制执行。部分债务人为了逃避债务，将自己的房产登记于他人名下，以达到使法院认为其无财产可供执行的假象。
二、借名购房所产生的法律问题
借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。;可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。
三、借名购房中双方当事人所面临的风险
借名购房对于双方当事人都有不可忽视的风险。
出资人所面临的风险
1、如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。
2、如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。
3、如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应。
