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购买了小产权房该怎么办 房产拍卖的流程是怎样的

发布时间:2021年11月2日 大连专业房地产纠纷律师  Tags: 购买了小产权房该怎么办,房产拍卖的流程是怎样的

  李福霞,厦门房产纠纷律师,现执业于辽宁大东律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。李福霞从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

购买了小产权房该怎么办

  我们的房产一般有大产权房和小产权房,小产权房相对于大产权房更加的有风险一些,尤其是一些小产权房没有相应的产权证,因此很多人就会比较害怕买到小产权房,但是在购买的时候可能没有注意或者一些疏忽买到了小产权房,那么购买了小产权房该怎么办下面就由为你介绍。

  一、购买了小产权房该怎么办

  1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款;

  2、对于已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民;

  3、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的;红证房;,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。

  4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。

  二、买小产权房存在的风险

  1、法律效力风险

  ;小产权房;买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

  2、房产转让风险

  ;小产权房;拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

  3、政策风险

  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

  4、监管缺位风险

  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

  不过,如果确实要购买此类房产的,就要注意保护好自己的合同权利,因为物权不受保护,所以合同必须签订好,必须约定较高的违约,比如卖方反悔的要支付高额的违约金,有如如果房屋使用年限不够双方约定的年限被当作违章建筑拆除的,出卖方应承担赔偿等。

  三、如何避免购买到小产权房

  1、一定要求开发商或置业顾问将重要的口头许诺写进白纸黑色的购房合同,口说无凭,避免后期出现纠纷。

  2、一定要查看五证是否齐全:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。不光要查看复印件,还要核实原件。

  3、去房管局查验一下,自己所购房源是否在房管局官网或者透明房产网上有房源备案,如果有,则基本能证明是正常房源。

  4、还有一条最直接的方法就是问能否做按揭贷款,如果能则说明可以进行产权抵押,基本属于正常商品房。

  5、最后,就小产权房出现的地域特征来说一般是城乡结合部和远郊,所以在这类地域买房一定要加倍小心。

  以上就是整理的关于购买了小产权房该怎么办的相关内容,在购房的时候需要更加的仔细和认真,要求开发商提供相应的房产证件,做好防范措施,万一买到小产权房的话也不要惊慌,根据上文所提到的内容进行操作即可。若您还有其他疑问,欢迎咨询。

房产拍卖的流程是怎样的

  房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托,向社会公告房地产出售信息,通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。那么房产拍卖的流程是怎样的呢接下来为您整理了以下相关资料,以供大家参考。

  在实践中,房产拍卖的流程是怎样的呢下面跟着一起了解一下吧。阅读完以下内容,一定会对您有所帮助的。

  一、房产拍卖的流程是怎样的

  拍卖前,查封房屋

  拍卖前,评估房屋

  第一次拍卖

  1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。

  2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。

  3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。

  第二次拍卖

  拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,应当在六十日内再行拍卖。

  第三次拍卖

  对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,应当在六十日内进行第三次拍卖。

  变卖

  第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

  所有权转移

  不动产拍卖成交或者抵债后,该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等,到房屋所在地的交易中心办理产权过户。

  二、房地产拍卖标的应具备的条件

  1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖:

  未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);

  共有房地产,未经其他共有人书面同意的

  权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

  权利人对房地产的处分权受到限制的;

  以出让方式取得土地使用权,但不符合政府相关转让条件的;

  司法和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的:

  国家依法收回土地使用权的;

  法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

  2、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设,其土地使用权需要拍卖的,应当符合国家法律、法规规定的可转让条件:

  以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;

  土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;

  对于成片开发地块,需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;

  规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;

  出让合同约定的其他条件;

  划拨方式取得的除符合、、条外,还需报人民政府主管部门批准,补办出让手续。

  3、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准,办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的,应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

  4、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的,应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。

  以上就是为您整理的有关房产拍卖的流程是怎样的相关内容。总的来说,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。